先分清两笔独立支出：租金 ≠ 管理费
很多行政第一次做预算会把管理费漏掉，结果月度支出比预期高出一截。这两笔钱付给不同的对象、性质也不同：
- 租金：支付给产权方/业主的场地使用费，是谈出来的“台面价”，实际成交普遍可议，留有一定空间。
- 管理费（物业费）：支付给物业服务方，用于公共区域维护、保洁、安保、设备运行。通常为固定价，一般不随租金谈判浮动。
行业惯例中“租金”多为挂牌参考价、实际成交以洽谈为准；“管理费”为固定价、对外即实价。两者口径不同，预算时须分开列。
一年支出的 6 笔账
- ① 月租金：按建筑面积×单价计，通常是年度支出的大头。不同板块价差明显。
- ② 管理费：深圳核心区甲级写字楼管理费多在 20–40 元/㎡/月区间，按建筑面积收取。
- ③ 空调与能源费：中央空调多为工作日时段供应；非时段加开（加班）常按小时计，公开参考约 150–350 元/小时/套。
- ④ 公摊与得房率：管理费按建面收，但你能用的只是套内。得房率每差 10 个百分点，200㎡就差 20㎡可用面积。
- ⑤ 免租期 / 装修期：可谈。装修期通常只付管理费不付租金；免租期直接减少前期现金流压力。
- ⑥ 押金与付款：常见押二付一 / 押三付一，押金在合同期满无违约后退还，占用一笔流动资金。
得房率：为什么两间“同单价”办公室成本差很多
写字楼的使用率（得房率）通常在 70% 上下，部分产业园研发用房因结构原因可接近 80%。看房时随身带个测距仪，自己拉一下柱间距和进深，比对着户型图复核更踏实。
| 建筑面积 | 得房率 70% | 得房率 80% | 差出来的可用面积 |
|---|---|---|---|
| 200 ㎡ | 140 ㎡ 可用 | 160 ㎡ 可用 | 20 ㎡ |
| 500 ㎡ | 350 ㎡ 可用 | 400 ㎡ 可用 | 50 ㎡ |
折算公式：使用面积单价 ≈ 挂牌建筑面积单价 ÷ 得房率。两间挂牌价都是 100 元/㎡/月，得房率 70% 的实际可用单价约 143 元，得房率 80% 的约 125 元——横比时一定统一到“使用面积单价”。
老板算账时，这 3 点一定问清楚
- 管理费含不含空调：问清空调供应时段，加班超时怎么计费，避免年底收到一笔意外账单。
- 免租期能谈几个月：新签、整层、市场淡季往往更有空间，直接抵扣前期成本。
- 按使用面积折算单价：把挂牌建面价÷得房率，不同楼才能放一起比，不会被低价招牌误导。
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本文为办公室租赁成本科普整理，引用的管理费、空调费等区间为公开资料参考，具体以各项目实际报价与签约合同为准；租金多为挂牌参考价，实际成交以洽谈为准。本文仅作信息参考，不构成任何要约。